الأحد، جمادى الأولى 15، 1427

التمويل العقاري هو الحل!

Mortagage
لن أدخل في تنظيرات عن أزمة السكن, وضرورة المسكن فقط, بل ارتباط السكن بالانتماء للوطن.. الخ, فكل هذا معروف ومتداول ولا حاجة لتكراره, كما أنني لا أحتاج لتكرار القول إننا نعيش أزمة سكن مستفحلة, وتنذر بالأسوأ في حال استمرارها,
وسأدخل في الموضوع مباشرة, محاولا تلمس حل في ظل عدم نجاعة الحلول الأخرى كلها, سواء من خلال نظام الادخار السكني, أو نظام السكن الشبابي, وقبلهما التعاون السكني, ورغم كل المساعي من خلال ما سبق, فإن الأزمة تتفاقم!!..
إذا ما الحل؟! والى متى سنبقى نردد شعارات لا يتم تنفيذها, ونزرع أحلاما في مخيلات الشباب لا تتحقق, وتبقى أزمة السكن قائمة, بل تهدد بالأسوأ؟!.
ولنسأل أولا :
- هل أزمة السكن قدر تعاني منه الشعوب, أم أن إجراءاتنا القاصرة على مدى عقود والتلكؤ في ايجاد الحلول الناجعة جعلتها قدرا محتوما ؟
لقد كان بالإمكان التخفيف كثيرا من هذه الأزمة, وعدم إدخال العقار في سوق المضاربات لو تم القيام بإجراءات غير مكلفة, لكن هذه الاجراءات ظلت غائبة حتى يومنا هذا, ومنها:
توفير الأراضي, والحكومات المتعاقبة لم تسع بهذا الاتجاه وكثير من المدن والمناطق بحاجة الى مخططات تنظيمية لم تنجز منذ عقود, ويمكن في حال وضع هذه المخططات أن يتم توفير الأراضي للسكن, فخلقنا إضافة الى أزمة السكن أزمة السكن العشوائي, وما نجم عنه من أزمة اقتصادية واجتماعية وخدمية وبيئية وغيرها!.
- بل إن الاهتمام باستقدام شركات للاستثمار العقاري ساهم برأيي بتفاقم أزمة السكن من خلال شراء هذه الشركات للأراضي المحيطة بالمدن, ما ساهم برفع الأسعار أضعافا مضاعفة يستحيل معها حتى لقطاع خاص يعمل في العقارات أن ينافس شراء الأراضي لمشاريع عمرانية صغيرة أو متوسطة.!
- دعم التعاون السكني.. علما أن الدولة لم توزع الأراضي على الجمعيات السكنية منذ عقود, ولم تدعم التعاون السكني, حتى إنه لا يتم تنفيذ مضمون قانون صادر منذ عام 1958 يحدد فوائد القروض الممنوحة للجمعيات السكنية ب- 3% لكن لا أحد يعمل به وألغته تعليمات وقرارات..! - وهذا يقودنا الى الدور الغائب أو المغيب للمصرف العقاري, وهنا أتوقف لأتساءل:
) لماذا لا تعتبر الحكومة السكن وظيفة اجتماعية لها الأولوية, فتعمد لدعم القروض الممنوحة لأجله بفوائد ميسرة جدا , لا تتجاوز المصاريف الإدارية؟!.
- إقامة معامل اسمنت ومواد بناء.. ولسنا ندري متى يمكن أن تقلع المعامل الجديدة التي تأخرنا بإقامتها كثيرا بقصد أو من غير قصد, وكيف ستكون أسعارها؟!.
بعد هذا العرض السريع لما كان يجب أن تهتم به الدولة, أصل الى السؤال الأساسي وهو:
-أليس هناك حل؟!
والحل ليس من عندي, ولا هو من ابتكاري, بل هو حل معمول به في دول عربية ودول أوروبية وأميركية, وقد أثبتت الوقائع أنه الحل الأكثر نجاعة, هذا الحل هو التمويل العقاري باستخدام نظام الرهن أو الضمان العقاري, وهنا أجد مهما وضع تشريع لإحداث شركات تقوم بمهمة التمويل العقاري لتمكين من يريد مسكنا من الحصول على التمويل اللازم لشرائه, ويمكن لهذه الشركات أن تعتمد نظام الشركات المساهمة, بحيث تقوم بإقراض الأفراد الراغبين في الحصول على قروض لشراء مساكن وتوافرت عندهم الشروط اللازمة للحصول على هذه القروض!.
وطبعا لن تكون أنظمة هذه الشركات معقدة وتحتاج الى كفلاء ومعاملات ورقية معقدة كالتي تعتمدها المصارف الحكومية والعقاري تحديدا , باعتبارها تعتمد على الرهن العقاري, أو بعبارة أخرى فالبيت يبقى مرهونا للمصرف ولا ينقل إلى اسم صاحب القرض إلا بعد تسديد القرض الممنوح له, ويمكن للمصرف العقاري أن يدخل هذا المجال من خلال المساهمة بهذه الشركات, أو حتى بمنح قروض بفوائد قليلة لأجل السكن, اذا كان السكن وظيفة اجتماعية للدولة بالفعل لا بالأقوال..!
إن نظاما متطورا للتمويل العقاري يمكن أن يشجع على شراء وامتلاك المنازل أو استئجارها واستبدالها ساعة يشاء المستفيدون من خلال نظام الرهن العقاري, أو بالأحرى رهن المنزل, والأنظمة المعمول بها عالميا تقوم على منح المستفيد قرضا بنسبة 90% من قيمة المسكن يقوم المقترض بتسديده على مدى 25 -30 عاما , ويمكن أن تعادل دفعات التسديد دفعات الايجار الشهري للمسكن!.
إن حل أزمة السكن لن يتم بالاجراءات التقليدية الحالية, وليس أيضا من خلال اصدار تشريع للاستثمار العقاري, بل لابد من إصدار تشريعات أو تضمين تشريع الاستثمار العقاري إمكانية إحداث شركات تمويل عقارية تساعد في شراء المساكن من خلال نظام الرهن العقاري.

د. سمير صارم : صحيفة الاقتصادية

هناك تعليق واحد:

norman يقول...

When we borrow money for a mortagage we have to submit to an extensive credit investigation and that is done by supplying our tax return in addition to a financial statment,that is difficult in Syria as many people do not pay their fair share of taxes so they do not have a track records for their credit report ,i still think that providing loans via private banks and decreasing speculation by asking for property tax after the princible residence depending on the price of the house that will decrease speculations and investment in real estate,good planing for the cities and future expantion , the city goverment could ask in return for the permit to provide 25% of the houses to low income families or to newly wed university graduates,another way to provide housing even if rental is to have a clear contract law like what we have in the US we rent for multiple of one year and the contract is valid for that time and with a two month notice befor the end of the contract the owner or the tenent can notify the othe of ending the contract by it,s end date the owner will have his house back and the tenent will leave to a better house or to a house he buys ,making clear that tenent will not refuse to leave will secure the owner to rent and will encourage people to invest in building housing complexes and rent them ,the price of the rent should not be set by the goverment as the goverment does not know the situation of each tenent or owner the price will be set in the contract which both parties will sign,because it is a buissines the goverment should look for the profit that the owner is making (income - epense)and tax that at a low rate for a few years so people will partisipate in solving the housing problem and build these rental units.price controle does not work and i think it was part of the problem that made housing a big problem,as many property owners ask for what we call turn key money (FROGEIA)which makesit very difficult for young people to rent,NAIM NAZHA ,MD.